マンション建替え問題①空き家問題とマンション管理士の立場から考える

皆様こんにちは。不動産問題に取り組む「海風よろず相談所」です。

前回までのブログで空き家問題について取り上げてきました。

空き家問題は基本的に「一戸建て」を前提に話をしています。（各種のトラブルも固定資産税の問題も木造の単独建物を想定しています。）

しかし、空き家問題は区分所有建物であるマンションにも同様に発生しており、こちらは「空き室」と言われます。マンションは土地を敷地権で所有しているため固定資産税の問題も少なく、コンクリートで作られ共用部分もあるため人が住まなくなっても、木造一戸建てと異なり、大きな問題は生じません。

しかし、現在、マンションは建替えの問題に直面しており、今回はマンション管理士としての雑感をまとめたいと思います。

マンションの耐用年数ですが、税法上の法定耐用年数は47年となっております。しかし、建造物としての鉄筋コンクリート造（ＲＣ造）はとても強固で、日本最古のＲＣ造のアパートは世界遺産でもある長崎県軍艦島にあり、大正5年（1916年）築で現在も残っており、築100年となっています。

上記の写真のとおり、建造物としては問題ありませんが、実際は人が住むことはできません。

軍艦島は途中で無人島となり、必要な修繕ができなかったため判断はできませんが、外壁・防水等補修を施しても、設備の老朽化があり、実際に人が住むことができるのは60年位が限界と思われます。（以前の税法上の耐用年数は60年でした。）

また、1962年にマンションの基本法である「区分所有法」が定められ、第1次マンションブームが起こり、1963年・1964年に竣工されたマンションは非常に多くなっています。第1次マンションブームに竣工されたマンションは現在、築53年位。マンションの耐用年数が60年とすると今から建替えを検討しなければならない時期に来ています。

また、当時30歳でマンションを購入したとすると所有者は83歳。世代交代等の相続の問題も絡めてマンションの建替えは考えていかなければならないのです。

次回は「耐震診断」について書きたいと思います。

当事務所では、マンションの建替えについて「マンション管理士による無料相談」を行っております。

建替えについての運営方法もアドバイスできますので、お気軽にご相談下さい。